Nel 2023 scendono le compravendite di abitazioni usate e nuove in tutte otto le principali città metropolitane (-14,2% la media stimata), ma il mercato delle nuove residenze ha retto meglio rispetto all’usato. Il fatturato totale ha superato i 43 mld € (+0,8%), con Roma in testa. I dati dell’Osservatorio Abitare Co. sul mercato residenziale

Nel 2023, nelle otto principali città metropolitane il mercato immobiliare residenziale ha registrato un calo delle compravendite totali (nuovo e usato) del -14,2% rispetto all’anno precedente (circa 105mila transazioni stimate); non dimenticando che il 2022 è stato un anno record di vendite per tutto il Paese.

Secondo l’analisi di Abitare Co. (società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze), se si confronta il dato rispetto al periodo pre-Covid (2019), il calo è molto più contenuto (-5,7%). Inoltre, già dalla fine del terzo trimestre 2023 si è registrato un miglioramento del trend delle vendite rispetto alla prima parte dell’anno. Considerando il fatturato totale, nel 2023 ha superato i 43 mld € (+0,8% sul 2022), con Roma al primo posto (15,8 mld €).

Il nuovo soffre meno

Le nuove costruzioni residenziali nelle otto città metropolitane, con una stima di circa 12mila transazioni nel 2023 (il dato nazionale è stimato intorno alle 60mila compravendite), hanno resistito meglio rispetto all’usato, segnando un calo più contenuto sul 2022 (-4,6%) e rimanendo in linea con i dati pre-Covid.

“La quota di offerta di case nuove rispetto al totale in vendita resta sempre molto bassa – afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co.-. In media, nelle otto città metropolitane rappresentano solo l’8,2% ed anche per questo motivo, a fronte di un calo delle vendite, continuano ad aumentare i prezzi”.

Non ha aiutato l’inflazione (+5,9% la media annua) che ha contribuito alla crescita dei costi delle aree, dei materiali e degli appalti in generale.

A fine 2023 i prezzi delle nuove case hanno così segnato, nelle otto città, un aumento medio del +3,9% rispetto al 22, portando il prezzo medio a 4.919 € al mq.

Nuove abitazioni: il confronto tra le otto città metropolitane

Per quanto riguarda le compravendite di nuove abitazioni nel 2023 nelle otto città metropolitane (-4,5% sul 2022), si vede come il calo più marcato sia stato registrato a Genova e Roma (entrambe -6,2%). Seguono Bologna (-5,8%), Torino (-4,9%), Milano (-4,5%), Napoli (-3,9%) e Palermo (-3,3%). Anche Firenze ha chiuso con il segno negativo, ma con un valore molto più contenuto (-1,8%).

Ma se le compravendite sono calate, cosa è accaduto ai prezzi? Al contrario, i prezzi medi sono aumentati in tutte le principali città analizzate (+3,9% rispetto al 2022), raggiungendo un valore medio generale di 4.919 € al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.150 € al mq.), semicentrali (4.625 € al mq.) e periferiche (3.144 € al mq.).

Milano e Firenze le città più dinamiche

Milano e Firenze, rispettivamente con +7,7% e +5,9%, sono le città più dinamiche, mentre a Bologna i prezzi sono cresciuti solo dello 0,6%.

Il capoluogo lombardo ha toccato i 7.100 € al mq, un dato influenzato sia dal costo delle aree edificabili che dai valori in aumento sia nelle aree semicentrali che periferiche dove oggi il valore medio massimo supera i 5mila euro al metro quadrato.

Roma non riesce a stare al passo di Milano e infatti il suo valore medio di vendita in città si ferma a 6.400 € al mq. Fra queste due città e le rimanenti sei esaminate il gap è molto alto.

Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.400 € al mq., a Torino di 4.500 € al mq., a Genova di 4.450 € al mq., a Bologna di 4.400 € al mq., a Napoli di 4.100 € al mq. La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 € al mq. Sui prezzi di vendita non ha influito solo la pressione della domanda su un mercato che offre poco, ma tutti i costi legati ad una operazione di sviluppo, dall’acquisto delle aree alla progettazione, agli oneri comunali, ai costi per la costruzione degli edifici.

Rispetto a una abitazione usata in vendita le componenti che determinano il prezzo finale sono molteplici, ed è ovviamente questo il motivo che porta i prezzi a mantenersi in un territorio di crescita.

Sul fronte dell’offerta di case nuove, nel 2023 si registra una contrazione del -4,3% rispetto al 2022 (a Roma è del -9,5% e a Genova del -7,7%), con l’offerta sul totale delle case in vendita che non supera l’8,2%. Delle otto città esaminate, solo tre segnano una quota di mercato del nuovo superiore al dieci per cento rispetto al totale delle case in offerta, ovvero Roma (10%), Bologna (11,3%) e Torino con (13%). In tutte le altre città, a Genova la quota è solamente del 3,7%, a Napoli del 4,3%, a Palermo del 4,6%, a Firenze dell’8,4% e a Milano del 9,9%. Si allungano i tempi di vendita soprattutto per una questione di ritardi nell’immissione di prodotto nuovo sul mercato. La media è di circa 4,7 mesi, andando dai 4 mesi di Milano e 4,2 di Palermo e Bologna fino ai 5,7 di Genova e i 6 di Napoli.